Capacité d'emprunt et règle des 35 % (HCSF)
Ce que les banques regardent en premier pour dire oui à un crédit, et où se situe exactement la limite.
Calculez votre taux d'endettement
Vos chiffres restent dans votre navigateur — rien n'est envoyé ni enregistré.
Le taux d'endettement, en une formule
La formule
Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit à vos revenus : mensualités ÷ revenus nets. Les mensualités comptent toutes ensemble — crédit immobilier, crédit conso, prêt auto — assurance emprunteur incluse. Les revenus retenus sont généralement les revenus nets avant impôt : salaires, pensions, une partie des revenus locatifs.
Un exemple chiffré
Exemple : un foyer à 4 750 € de revenus nets et 1 425 € de mensualités cumulées affiche un taux de 30 % — sous le plafond. Le même foyer à 1 800 € de mensualités passe à 38 %, au-delà.
Le plafond de 35 % du HCSF
Le seuil de 35 %
Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques françaises : un taux d'endettement supérieur à 35 % (assurance comprise) rend un crédit immobilier refusable de plein droit, sauf à mobiliser une marge de flexibilité que chaque établissement ne peut accorder qu'à une part limitée de sa production de prêts.
La durée maximale d'emprunt
La durée d'emprunt joue aussi son rôle : au-delà de 25 ans (portée à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec travaux importants), un crédit immobilier classique n'est en principe plus proposé.
Les exceptions existent, mais sont limitées
Les cas de dérogation
- Une marge de flexibilité permet à une minorité de dossiers de dépasser 35 %.
- La primo-accession et l'achat de la résidence principale sont prioritaires dans cette marge.
- Un reste à vivre confortable après remboursement peut renforcer un dossier, sans garantir le dépassement du plafond.
Le taux d'endettement seul ne dit pas tout : un foyer à revenus élevés et à 34 % d'endettement peut avoir moins de marge réelle qu'un foyer plus modeste à 28 %, une fois le reste à vivre posé à côté.
Envie de le calculer sur votre propre situation ?
Décrivez votre projet au conseiller, ou pilotez votre budget dans le cockpit — gratuit, sans démarchage.
Contenu pédagogique, à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un démarchage bancaire ou financier, ni un conseil en gestion de patrimoine. Vérifiez les montants et consultez un professionnel certifié avant toute décision.